Tiết lộ "áo mới của hoàng đế" trong chủ nghĩa tư bản đương đại - Cuộc khủng hoảng xã hội ẩn sau giá nhà ở

Tác giả: Josh Ryan-Collins, dịch giả: Tạ Lệ Na, "Tại sao bạn không mua nổi nhà?", Nhà xuất bản Thủ Dân, 2021.

Tại sao bạn không mua nổi nhà? Ở nhiều nơi, xã hội chủ luồng thường đưa ra câu trả lời rằng bạn chưa cố gắng đủ, hoặc bạn thiếu tầm nhìn đầu tư, hoặc đơn giản là khuyên bạn mua nhà ở vùng ngoại ô. Tuy nhiên, Giáo sư Ryan-Collins, tác giả cuốn sách này, lại đưa ra một cách suy nghĩ khác biệt. Thay vì quy lỗi cho cá nhân, ông chỉ ra rằng vấn đề nằm ở đặc điểm của chủ nghĩa tư bản đương đại, tức là quá trình hàng hóa hóa cao độ đất đai và nhà ở.

Chính xác hơn, đây là kết quả của mô hình kinh tế - kết hợp chính sách sở hữu nhà ở (ownership) với các biện pháp tài chính nhà ở (housing finance) - mà các quốc gia chủ yếu trên thế giới áp dụng trong quá trình chủ nghĩa tự do mới trở thành dòng chính. Tác động của nó không chỉ dừng lại ở hiện tượng thanh niên mua không nổi nhà, mà còn ẩn chứa những cuộc khủng hoảng sâu sắc: bất công thế hệ và giai cấp, sự bất ổn định của nền kinh tế, suy thoái đổi mới và năng suất.

Mua không nổi nhà không phải lỗi cá nhân; đấy là cuộc khủng hoảng tiêu chuẩn của toàn bộ nền kinh tế, ẩn chứa bất công thế hệ và giai cấp cùng nhiều nguy cơ khác.

Trong cuốn sách, Giáo sư Ryan-Collins trước hết phân tích bản chất của đất đai và nhà ở. Ông ôn lại những khác biệt chính yếu giữa khái niệm đất đai trong kinh tế học cổ điển so với kinh tế học tân cổ điển. Khái niệm cũ nhận thức được tính độc quyền của đất đai, ủng hộ nhà nước nên áp dụng thuế tài chính lên giá trị sử dụng đất đai để bảo vệ lợi ích công cộng; khái niệm mới lại có xu hướng coi đất đai như một hình thức đầu tư vốn, bỏ qua tầm quan trọng của sự can thiệp nhà nước. Tại đây, Giáo sư Ryan-Collins đưa ra một số quan điểm phê phán.

Trước hết, ông nhấn mạnh lại hai đặc điểm: tổng lượng đất đai cố định, và về lâu dài giá cả chắc chắn sẽ tăng; hơn nữa, ông chủ trương nhìn nhận sự tăng giá đất đai từ góc độ năng động, theo đó cả lao động và vốn cùng tạo ra sản phẩm. Hai điểm này có thể xem là mở rộng của quan điểm kinh tế học cổ điển. Nhưng ngoài ra, ông chỉ ra rằng đất đai và nhà ở có hai đặc tính: vừa là hàng hóa tiêu dùng phục vụ người sử dụng, vừa được con người sử dụng như tài sản để đầu tư và trao đổi - tức là tính lưỡng trị của giá trị sử dụng và giá trị trao đổi mà Karl Marx đã đề cập. Với khái niệm này làm trung tâm, Giáo sư Ryan-Collins đi vào từ góc độ lịch sử và chế độ, làm sáng tỏ quá trình từng bước giá trị trao đổi của đất đai và nhà ở nuốt chửng giá trị sử dụng.

Ông mô tả bối cảnh phát sinh khái niệm sở hữu nhà ở ở Tây Âu và Anh Quốc. Ban đầu, nhà nước phúc lợi thông qua đầu tư vào nhà công cộng và cơ sở hạ tầng công cộng, khiến phần lớn giá trị sử dụng đất từ việc tăng giá trị đất tự động trở lại tay nhà nước hoặc chính quyền địa phương. Ở giai đoạn này, các quốc gia chủ yếu vẫn phân biệt rõ ràng chính sách tín dụng nhà ở và thị trường tài chính, bao gồm việc chỉ cho phép một số bộ phận cung cấp dịch vụ cho vay nhà ở, trong khi tín dụng ngân hàng chủ yếu tập trung vào đầu tư sản xuất. Tuy nhiên, kể từ những năm 1970, cùng với sự sụp đổ của Keynesianisme, thái độ của nhà nước đối với bất động sản cũng thay đổi theo. Các quốc gia Anh-Mỹ đã giảm thấp hoặc miễn trừ thuế tài sản, đồng thời các quy định tài chính liên quan cũng dần được nới lỏng. Dưới tác động của các chính sách này, vai trò của sở hữu nhà ở như một tài sản tài chính dần được củng cố, và một hình thức chủ nghĩa tư bản nhà ở mới (Residency Capitalism) cũng phát sinh theo.

Xu hướng này vào những năm 1980 càng gắn liền với toàn cầu hóa ngành tài chính và cạnh tranh thành phố giữa London và New York, tạo ra hiệu ứng khuếch đại. Nhà ở từ hàng hóa bảo vệ quyền cơ bản con người chuyển hóa thành mặt hàng để đầu tư và tích lũy tài sản. Chính phủ Anh-Mỹ rút khỏi đầu tư công về nhà ở, thay vào đó tích cực thúc đẩy hỗ trợ sở hữu nhà ở. Đây là bối cảnh chính sách dưới chính quyền Margaret Thatcher, nhấn mạnh "Quyền mua nhà" (Right-to-Buy) và tư nhân hóa 1,5 triệu đơn vị nhà ở công cộng. Ở Mỹ, trợ cấp cho thuê nhà cũng dần thay thế việc xây dựng nhà ở công. Chính phủ Bill Clinton đưa việc giúp đỡ gia đình thu nhập thấp sở hữu nhà ở thành mục tiêu chính sách ưu tiên, bằng cách thành lập các doanh nghiệp bán chính thức vốn nhà nước, hỗ trợ cho vay với lãi suất cực thấp.

Đến thời điểm này, tác giả gọi Anh-Mỹ đã chuyển từ nhà nước phúc lợi cổ điển sang thể chế "phúc lợi dựa trên tài sản" (asset-based welfare), với sở hữu nhà ở là trung tâm của nền dân chủ "nhà ở-sở hữu" (home-owning democracies).

Mặt khác, tác giả phân tích kết quả từ việc nới lỏng quy định tài chính đối với cho vay mua nhà kể từ những năm 1980. Dựa trên nhiều dữ liệu, ông chỉ ra nhiều xu hướng: nới lỏng quy định tài chính dẫn đến mở rộng cho vay mua nhà là nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng lên. Kể từ những năm 1990, tỷ lệ cho vay mua nhà ở các nền kinh tế phát triển tăng vọt. Trong cùng kỳ này, sự tăng giá bất động sản và mở rộng thị trường cho vay mua nhà diễn biến song song. Hơn nữa, trong khoảng 1990-2000, sự phát sinh của các sản phẩm tài chính liên quan đến cho vay nhà ở, ví dụ như chứng chỉ được bảo đảm bằng thế chấp nhà ở (residential mortgage-backed securities, viết tắt RMBS). Nó biến đổi tính chất của nhà ở từ tài sản cố định, không lưu thông thành mặt hàng có thể lưu thông trên thị trường toàn cầu, tạo ra nguồn tài chính mới cho ngân hàng trong suốt cuộc khủng hoảng tài chính.

Các sản phẩm tài chính mới lập dựa trên cho vay nhà ở trở thành nguồn tài chính chính cho các quốc gia lúc đó. Tác giả chỉ ra rằng ở Châu Âu, nó thúc đẩy thị trường cho vay nhà ở mở rộng hai đến ba lần, tỷ lệ cho vay thậm chí tiến gần tới 100%, nâng cao đáng kể tỷ lệ sở hữu nhà ở, nhưng đồng thời giá cũng tăng vọt, ví dụ như giá nhà ở Ireland tăng gấp đôi trong mười năm từ 1997 đến 2007, còn Tây Ban Nha chỉ trong sáu năm giá đã tăng 50%. Tuy nhiên, cùng với sự tăng tỷ lệ sở hữu là sự gia tăng đáng kể tỷ lệ nợ cho vay nhà ở của hộ gia đình so với GDP. Sự kết hôn phức tạp giữa cho vay nhà ở và sản phẩm tài chính này cũng khiến nhà ở bước vào thị trường đầu tư (suy đoán), thoát ra khỏi vai trò của nơi cư trú. Cuối cùng, nới lỏng quy định dẫn đến cho vay quá mức khiến bong bóng nhà ở ở Mỹ vỡ năm 2006, giá trị thị trường của các sản phẩm tài chính phái sinh liên quan đến cho vay nhà ở bốc hơi, dẫn đến cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Ngoài việc giải thích mối liên hệ tương hỗ giữa tài chính nhà ở và tăng giá nhà, một đóng góp khác của cuốn sách là phân tích những cuộc khủng hoảng nội tại của mô hình kinh tế này. Tác giả phân biệt giữa chu kỳ kinh doanh ngắn hạn của chủ nghĩa tư bản và chu kỳ tín dụng và tài chính dài hạn hơn. Ông cho rằng các nhà kinh tế học đã tính toán sai cảnh báo ẩn sau sự thịnh vượng kinh tế của những năm 1990. Ông chỉ ra rằng mô hình tài chính nhà ở nói trên, khi gặp phải cuộc khủng hoảng kinh tế, sẽ kích hoạt một vòng luẩn quẩn do sự giảm tiêu thụ, sụt giảm lợi nhuận kinh doanh, tài sản tiêu cực và những yếu tố khác. Những cuộc khủng hoảng kinh tế do tín dụng đất đai và nhà ở gây ra - cái mà tác giả gọi là "suy thoái bảng cân đối kế toán" (balance-sheet recessions) - sẽ kéo dài lâu hơn so với các loại bão tố tài chính khác và tác động cũng sâu sắc hơn.

Vì thế, Giáo sư Ryan-Collins tiếp tục đặt câu hỏi: tài sản nhà ở có "thực"? Nhiều chính phủ tin tưởng rằng đất đai và nhà ở là chỉ số quan trọng của tăng trưởng kinh tế, thậm chí nói rằng đó là "động cơ" của nền kinh tế. Tuy nhiên, tác giả bác bỏ quan điểm này, cho rằng mở rộng tài chính nhà ở và tăng giá nhà không phải là tài sản thực, mà là "một cuộc khủng hoảng mang tính hệ thống liên quan toàn bộ nền kinh tế quốc dân". Ông chỉ ra rằng tài sản dựa trên tài sản (asset-based wealth) tăng lên chỉ có hiệu ứng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trong ngắn hạn và quy mô hạn chế, hơn nữa còn có vấn đề phân bổ không đồng đều.

Đồng thời, nó có "hiệu ứng chiếm chỗ". Các ngành công nghiệp khác ngoài nhà ở sẽ phải chi trả chi phí vận hành cao hơn do tăng giá đất; ngân hàng cũng do ưa thích tài chính nhà ở nên bỏ qua nhu cầu cho vay của các ngành khác. Quan trọng hơn, ngành đất đai và nhà ở có đóng góp hạn chế đối với đổi mới công nghệ và năng suất. Do đó, sử dụng các chính sách khuyến khích để tập trung tài sản quốc gia vào ngành này cũng giống như "uống độc để giải khát". Thay vì dựa vào mô hình tăng trưởng nói trên, tác giả gợi ý nâng cao lương tối thiểu hoặc chi phí an sinh xã hội, điều này so sánh lại có thể tạo ra hiệu ứng nhân số cao hơn (multiplier effect).

Phần kết của cuốn sách gây ấn tượng. Tác giả kêu gọi "nền kinh tế học và chính sách công cộng cần một cuộc cải cách cơ cấu cơ bản", bao gồm tái cơ cấu thị trường đất đai và giám sát hệ thống tài chính. Ông chủ yếu có ba hướng gợi ý, bao gồm cải cách tài chính, phá vỡ vòng lặp giữa nhà ở và tài chính, và huy động vốn cho các ngành khác hoặc cơ sở hạ tầng quan trọng, đặc biệt là ngân hàng quốc gia nên đóng vai trò dẫn dắt. Trên phương diện tài chính, cần sử dụng thuế đất và thuế nhà ở cho các dịch vụ công cộng và phúc lợi xã hội có lợi cho phân phối lại của xã hội, giúp toàn dân chia sẻ cổ tức đất, thậm chí đề xuất cơ chế công hữu hóa đất. Ông cũng lấy ví dụ như Công ty Đất Đai và Nhà Ở Công Cộng Hàn Quốc, minh họa cách thực hiện can thiệp nhà nước mạnh mẽ để điều chỉnh bệnh tật của thị trường nhà ở. Cuối cùng, ông cho rằng chính quyền địa phương nên "bảo vệ và tăng cường quyền cư trú bên ngoài các hình thức sở hữu nhà ở tư nhân, ví dụ như bảo vệ lợi ích người thuê nhà, tăng cường nhà ở xã hội, mô hình sở hữu chung của cộng đồng" và các hình thức khác.

Triết gia người Pháp Henri Lefebvre vào cuối những năm 1960 đã chỉ ra rằng, một trật tự không gian mới sùng bái sở hữu nhà ở cùng với giá trị trao đổi của nhà ở và đất đai, kết hợp với sự phát triển của xã hội tiêu dùng. Chúng xâm lấn tính công cộng của thành phố, đồng thời đàn áp quyền thành phố (Right to the City) của công dân. Ông gọi hiện tượng này là "quá trình suy giảm 'cư trú' từ động từ còn chỉ 'môi trường sống'" (the reduction of 'to inhabit' to 'habitat'). So sánh với điều đó, cuộc khủng hoảng ngày nay lại còn nặng nề hơn, công dân trong con đường tìm kiếm một chỗ cư trú gặp nhiều khó khăn, thậm chí việc chuyển nhà và vô gia cư thường xuyên xảy ra.

Năm 2021, tỷ lệ giá nhà so với thu nhập ở Đài Bắc đã lên tới 15,29 lần, nghiêm trọng hơn so với tình hình ở các thành phố Âu-Mỹ mà cuốn sách mô tả. Giáo sư Hứa Gia Đông, cựu Phó Thống đốc Ngân hàng Trung ương, thậm chí còn viết bài chỉ ra rằng nếu tính theo diện tích thực (usable area), tỷ lệ giá nhà so với thu nhập ở Đài Bắc sẽ lên tới 27,77 lần, xếp thứ 8 trên thế giới. Ông cũng có quan điểm tương tự với tác giả cuốn sách, trước hết cho rằng tốc độ tăng trưởng quá nhanh của cho vay ngân hàng và tổng tín dụng ở Đài Loan là nguyên nhân dẫn đến hai lần sự tăng giá vọt của thị trường chứng khoán và bất động sản trước đây. Tỷ lệ cho vay ngân hàng và tổng tín dụng so với GDP của Đài Loan cuối năm 2017 đã lần lượt lên tới 151% và 214%, gần như tiến lại tình hình của Mỹ vào lúc cuộc khủng hoảng thế chấp năm 2006 và khủng hoảng tài chính quốc gia của Tây Ban Nha năm 2010. Tất cả những dấu hiệu này đều cho thấy rằng đã tiềm ẩn sâu sắc những nguy cơ khủng hoảng tài chính.

Mặt khác, học giả Chương Định Huyền chỉ ra rằng cuối năm 2018, cơ cấu phân bổ tài sản tổng tài sản quốc gia của Đài Loan cho thấy tài sản không phải tài chính chiếm 84,26%, trong đó đất đai (tính theo giá công bố hiện tại) chiếm 43,76%, nhà và công trình xây dựng chiếm 20,32%, hai loại cộng lại 64,08%. Tuy nhiên nếu tính giá đất theo giá thị trường, tỷ lệ nói trên sẽ còn tăng thêm trên 10%. Hình thái phân bổ tài sản bị sai lệch này gây nên gánh nặng kinh tế nghiêm trọng cho thế hệ trẻ, đồng thời cũng nén chặt chi phí nuôi dạy thế hệ kế tiếp, hình thành nên cuộc khủng hoảng xã hội.

Trong tình thế mưa gió nguy ngập này, cuốn sách như một hồi chuông cảnh báo tỉnh thức. Vui mừng được thấy cuốn sách này được xuất bản phiên bản tiếng Trung. Trong mười năm qua, phong trào nhà ở ở Đài Loan đã đề ra yêu sách về quyền cư trú và bình đẳng xã hội, cũng như đưa ra những quan điểm chính sách tương tự với tác giả cuốn sách. Tuy nhiên do chịu sức ép từ vận động chính sách của các nhà xây dựng và sự hiểu biết hẹp hòi của quan liêu, mức độ phản ứng của chính phủ rất hạn chế. Bây giờ chúng ta có thể vận dụng những cái nhìn sắc sảo của cuốn sách này để một lần nữa khẳng định giá trị của các phong trào nói trên. Tôi cũng hy vọng rằng những điều cuốn sách tiết lộ về quá khứ, hiện tại và tương lai của sở hữu nhà ở, có thể giúp xã hội hiểu rõ hơn những mâu thuẫn cốt lõi của chủ nghĩa tư bản, hướng tới một tương lai bình đẳng hơn.

(Tác giả bài viết là Phó Giáo sư, Viện Kiến trúc và Nghiên cứu Thành phố Nông thôn, Đại học Quốc gia Đài Loan)

Mở rộng tìm hiểu:

"S23 dùng 350.000 đồng mua được một ngôi nhà - Thị trường bất động sản Đài Loan từ khi nào bắt đầu nóng lên? Con đường nuôi dưỡng 'giấc mơ mua nhà lớn'"

Nhà xuất bản Thủ Dân - "Tại sao bạn không mua nổi nhà?"

Mua cuốn sách

Tại sao giá nhà cứ cao ngất ngưởng?

Có người nói là "nguồn cung không đủ", có người nói là "cá nhân không cố gắng", nhưng tác giả cuốn sách này - Josh Ryan-Collins, một nhà kinh tế học hàng đầu - lại táo bạo bắt đầu từ các khái niệm kinh tế học về "đất đai" và "tiền bạc", đưa ra lý thuyết "vòng phản hồi tài chính-nhà ở": tín dụng ngân hàng mở rộng vô hạn, tiền chảy vào đất đai không thể tái tạo và cung cấp hạn chế, đẩy giá nhà lên, thêm nữa biến nhà ở từ "nhu cầu sinh hoạt thiết yếu" thành "công cụ đầu tư suy đoán"; quy định tài chính tiếp tục nới lỏng, ngân hàng lắp ráp các khoản vay mua nhà thành chứng chỉ để bán công khai, cuốn cả thế giới vào vòng luẩn quẩn này.

Chính xác là bối cảnh lịch sử xã hội nào khiến chính phủ nhà nước cùng với đại chúng sẵn sàng tham gia trò chơi "ghế âm nhạc" này? Để tránh cuộc khủng hoảng tài chính tiếp theo, chúng ta cần những cải cách nào?

Cuốn sách nhỏ gọn này giúp bạn một lần hiểu rõ chức năng của đất đai, lịch sử sở hữu nhà ở, cách thức ngân hàng và chính phủ hợp tác để giải quyết nợ công trong khi cũng kích thích sự mở rộng vô hạn của cho vay mua nhà. Muốn biết tại sao bản thân mình lại không mua nổi nhà, tại sao thu nhập luôn không kịp với giá nhà tăng? Ngoài mệnh đề giả "thế hệ sau ăn không được khổ", bạn cần những giải thích chính xác và sâu sắc mà cuốn sách này mang lại.